2021年6月24日，由商業(yè)空間資產戰(zhàn)略研究咨詢機構-邁點研究院聯(lián)合商業(yè)空間產經研究媒體-邁點網等數百家媒體舉辦的第十屆“中國旅游住宿業(yè)MBI頒獎盛典暨高峰論壇(2020-2021)”于上海阿納迪酒店隆重開幕。

本屆峰會以“旅不止，宿新生”為主題，基于邁點研究院大數據研究結果，與超過1000+來自旅游住宿行業(yè)的意見領袖、投資機構、行業(yè)研究人員以及媒體代表，從品牌、資產、市場、消費角度出發(fā)，圍繞品牌業(yè)主關系、資產管理、品牌運營與升級、酒店品牌十年發(fā)展等核心話題，并引入酒店新趨勢——綜合體項目展示，探討旅游住宿行業(yè)的發(fā)展與未來。

會上，中茵控股集團副總裁、意大利托尼洛?蘭博基尼酒店及度假村品牌合伙人高鯨豪向大家分享了“酒管公司的資本運作模式探索”的主題演講。

酒店市場的現(xiàn)狀

近幾年，酒店行業(yè)進入了一個緩慢發(fā)展的環(huán)境，面臨了許多瓶頸有待突破。

首先是酒店數量，在2015-2019年間，中國的中高端酒店數量呈穩(wěn)步增長趨勢，尤其是年增長率十分驚艷。然而近5年以來，奢侈酒店以及高星級酒店的增長率卻在大幅下降，增長率只有5%-10%。目前國內現(xiàn)有高星酒店品牌經過20余年發(fā)展，在一二線城市項目趨于飽和，整個酒店市場處于一個存量階段。

另外，值得一提的是，高端的新晉品牌在崛起，整個市場愈發(fā)成熟。在這個藍海變紅海的過程中，有的高端酒店為了拓展自身管理規(guī)模或是投資收益，在慢慢向中低端酒店進行延伸。但是，在有些經濟型酒店會生成某些新品牌來跟原有的高星級酒店搶占份額，中端酒店向上“野蠻生長”，對高星品牌的運營能力還是造成了不少壓力。

無法回避的酒店之殤

眾所周知，投資一家酒店的成本費用并不低廉。初始投資體量大，無疑就是業(yè)主最根源的煩惱。尤其對于高星級酒店來說，配套設施所需要的成本巨大，這就直接導致哪怕壓縮單方面造價后，還是無法避免以億為單位計算的投資體量。就拿托尼洛?蘭博基尼酒店來說，作為一個高端奢華酒店，前期的投入不可謂是不高昂。奢華需要品質來堆砌，而品質又需要財力加持。

高鯨豪表示，“高星酒店持有成本比較高，五星級酒店要很多的設施，維持這些設施需要非常大的資金量?！边@些方方面面都牽扯到了巨大的人力物力成本。

酒店投資的最終目的就是為了獲取豐厚的回報，這是酒店業(yè)公認的投資邏輯。經歷了疫情的洗禮，酒店業(yè)經營現(xiàn)狀猶如浮萍極不穩(wěn)定。這對于本身資本回報率就不高的高星級酒店無疑又多了一個更不穩(wěn)定的因素。

初始投資體量大、持有成本高以及資本回報率低，這始終是縈繞在酒店業(yè)主的困擾。

酒店在發(fā)展的過程中，勢必會面臨行業(yè)的洗牌。酒店業(yè)主方同樣也面臨著行業(yè)考驗。尤其是在同質化競爭中，原有的管理模式遭遇瓶頸，亟待突破。

“好的品牌做的成功概率越來越大，規(guī)模小的品牌沒有達到特定體量或者是管理體系的品牌會被淘汰，最終留下來這幾個。而留下來的這幾個會有新的競爭對手進來，市場競爭沒有這么激烈了，只有這么幾個大的玩家在做競爭”，高鯨豪總結道。

危機亦是出路，面對這樣的瓶頸，改革創(chuàng)新管理模式成為了思考的重點。要用“創(chuàng)新”贏得“生機”，這才是革新之道。

對此，高鯨豪分享了一個具體的想法?！拔覀冑u的不僅僅是酒店房管的模式，可能要延伸到IP，往里面填內容或者不同的產品去填充整個酒店，讓它運作起來，不管是食物、藝術、娛樂項目等等。”而托尼洛?蘭博基尼酒店更是牢牢堅持這個想法，對于自身奢華的定義，認為是將超越奢華感受。托尼洛?蘭博基尼就是奢華本身，這種奢華并非昂貴裝飾的堆砌，而是豐富的體驗。的確，不論在什么時候“內容為王”都是制勝的法寶。

輕重資產是選擇題還是平衡題?是合作題

回到酒店的本質上來說，酒店管理公司應該是一個輕資產運營的公司，無需有其他物業(yè)或地產加持?！皩Ｗ⑤敵龉芾?，搭建自身體系，然后重復循環(huán)、不停地輸出。”

重資產的邏輯則和輕資產大相徑庭，重資產就是專注于固定資產的投入。于是就有了一個問題需要思考，怎么平衡輕資產及重資產的關系?

“投資一個五星級酒店，不能期望它在5年內就能有回報，需要深切明白投資的產品性質以及投資預期，在這個基礎上去做一個更精準的判斷?！?/p>

比如退出渠道，這是“投融管退”的最后一個步驟，也是酒店管理公司需要適當考慮的一大問題。無論是酒店投資人即業(yè)主，還是管理公司投資人即股東，都需要投資回報即退出通道。國內中高端酒店管理公司作為酒店資產持有方，受到資產變現(xiàn)和運維能力的雙重要求考驗，即使管理公司最終實現(xiàn)上市也有因各種問題而面臨盈利下降、資產重組甚至退市風險的情況。

如今，市場競爭步入了一個小而精的時代。隨之而來的，對于平臺化的運營提出了更高的要求。輕資產的小體量高PE需要自證如何持續(xù)擴大規(guī)模的邏輯，而重資產的穩(wěn)定現(xiàn)流和低速增長需要考驗資產本身質地和抗擊風險的能力。

“我們的分工要很清楚，而不能模糊。畢竟這兩方面的投資人、受益人，他們要的退出點各不相同?！?/p>

最后，高鯨豪向我們介紹了不同的退出搭配。一部分酒店管理公司做上市，這是一個比較典型的做大；一些小眾高端的酒店品牌能夠直接通過轉讓售賣或者長期持有，來實現(xiàn)輕資產的退出。相較于重資產而言，REITs成為了主要的方式。作為一個信托，REITs擁有著不同的業(yè)務，可以進行打包、買入。“這種模式在未來也可能是退出的方式，一是對業(yè)主更友好，二是對大眾散戶也可以有機會去投一些優(yōu)質的地產商。”

在高鯨豪看來，目前的酒店行業(yè)還處于相對傳統(tǒng)的階段，對于未來的一些瓶頸或者是成長的疼痛，仍然需要酒店行業(yè)一起去克服和成長。誠然，酒店的未來需要各方的努力，只有相互理解才能夠實現(xiàn)行業(yè)的快速發(fā)展。

托尼洛?蘭博基尼品牌誕生于意大利博洛尼亞，由托尼洛?蘭博基尼先生創(chuàng)立。托尼洛?蘭博基尼集團總部座落于意大利博洛尼亞一座文藝復興時期建造的城堡中。托尼洛?蘭博基尼酒店理念有：打破墨守成規(guī)剔除雍容的堆砌;推陳出新的現(xiàn)代豪華內飾設計和架構;優(yōu)雅細膩和非凡空間;驚喜和幸福;盾牌弧線與速度創(chuàng)造永恒。目前在國內共有蘇州托尼洛?蘭博基尼書苑酒店、昆山托尼洛?蘭博基尼酒店、黃石托尼洛?蘭博基尼酒店。